それでもワンルームマンション投資をされますか?

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最近は金融庁のiDeCoやNISAの制度の呼びかけなどで投資についての意識が日本国内においても高まってきてる様に思います。事実上、徐々にふるさと納税の利用率や制度を利用した投資用の口座の開設が増えてきてる様です。いずれ時代のそういった流れのエビデンスの紹介の記事も書いてみたいところです。

そんな中でも度々話題にあがる一つとして新築ワンルームマンションの投資があります。

なかなかボロボロに言われてる様ですが、「新築ワンルーム=悪」と決めつけていいのかと疑問もでてくるかもしれません。

では、いったい何故新築ワンルーム投資が投資商品として微妙なのかをまとめていこうと思います。

その上で不動産投資はすべきかということにも触れていきたく思います。

新築ワンルーム投資について

新築ワンルームマンションの営業の売り文句としてよく多いのが「節税」、「保険の代わり」、「年金の足しに」などを比較的耳にします。

それらのメリットがあり新築ワンルーム投資なら35年フルでローンを組んだとしてたったの月々1万円程度(大体これ位が相場かと)の支払いでそれらの恩恵を受けることが出来ます。

といった具合がよくある営業マンのセールストークになります。

都内のサラリーマンでしたら平均年収が600万円程度で、全国的にも450万円程度の様です。→マイナビニュース記事参照

となると、もとから多額の納税をしてる訳でもないので不動産を買って節税するという発想自体が難しいですし、保険の代わりというなら適正な保険を検討した方がいいです。年金の足しになるかは疑問です。

フルローンで組んだ際には返済が終わるのが35年後となり、築35年目のマンションが価値があるのでしたら節税になりますが、古くなったマンションに果たして価値があるのでしょうか?

築35年のマンションあなたならいくらお金を出してもいいと思いますか?

この問いに答えられなければ節税目的で新築ワンルーム投資は成立しないと思います。

それでいて、少子高齢化が進み、テクノロジーの進化、自動運転やリニアモーターカーの開発など35年後のワンルームマンションの価格価値など一般的な人が予測できるのか個人的には疑問です。

海外のように不動産価格が上昇していくと考えるのは安易と言わざるえません。

因みに現在、都内の新築ワンルームマンションの価格は2500~2800万程度の様です。

その上で築35年以上のマンションに価値が全くないかというとそちらも疑問です。

鉄筋コンクリート構造のものであれば法定耐用年数でも47年とされていますし、不動産売買のポータルサイトを見ても都内の立地が悪くないワンルームマンションは1000万円程度で取引されている様です。

なので、「35年後完済後に全く価値の無いボロボロのマンションが残る」という考え方も極端だと思います。

「それだったらワンルーム投資っていいか悪いかなんて言えなくない?だって、少額の出費でワンルームマンションが手元に残るってことでしょう?」

と思えてきますよね。

それではもう少し深堀してみましょう。

前述に月々1万円の出費で支払いは済むと営業マンも言ってくると述べたのですが、じゃあ出費は年間12万円。

計算上だと12万円×35年で420万円の出費となります。

え、これなら部の悪い賭けじゃないんじゃないの?」

と思えてきちゃいますよね。

ワンルームマンション販売の営業マンでここから先を話してる人は私的には見たことないのですが…それは一旦置いておいて考えてみましょう。

先ず当然他にも必要経費があります。

・不動産取得税(1年目のみ)

・固定資産税

・設備費、修理費

・修繕積立金の増加など

更には家賃も築年数と反比例して当然下落しますし、建物に付属設備の減価償却は15年で終了となります。

そうなってくると月々1万円の手出しでは当然収まりません。

それでももし購入したいという方には絶対にチェックしてもらいたい項目があります。

それは「長期修繕計画書」です

これは不動産会社が必ず用意しないといけない資料で、修繕積立金がどのように増加していくかも予測が書かれています。

修繕積立金とは、マンションを修繕する(壊れたり劣化したりしたものを直す)ための費用を毎月前もって積立していく費用となります。

大規模な修繕を行う場合には一度に何百万円単位で必要となるため、毎月少しずつ徴収して貯めておきます。

負担が大きいと感じる方も多いかもしれませんが、修繕積立金は、10~15年を目途に行われる大規模修繕に備えるための大切な費用なのです。

修繕積立金の相場はおよそ1万円程度となりますが、新築ワンルームマンションでは分譲時販売しやすい様に安く設定されています。つまりは必ず手出しが増加していくことになります。

修繕積立金は5年ごと位に見直されます。

現在の修繕積立金がいくらで、最終的にはどの位まで増加していくか確認しておいて下さい。

もしかしたら修繕積立金だけで更に1万円位月々の支払いが増えるなんてこともあり得なくないと思います

以上の様のことから、私個人としては新築ワンルーム不動産投資というより、 新築ワンルーム 不動産投機思えます。

ですが、わざわざ投機する必要もないのでより確実不動産投資をしていくことをオススメします。

より詳しくワンルームマンション投資について知りたい方は以下の書籍も参考になるかと思います。

ワンルームマンション投資で騙されない! 知っておきたい11の知識: 人気FP YouTuberがワンルームマンション投資で騙されないすべてを話します

それでも新築ワンルーム投資をしたいという方にもう一つ

インデックス投資をすれば年利4%程度は現実的なラインと一般的にされています。

そこで毎月ワンルーム投資に支出する代わりとして1万円をインデックス投資で複利で運用した場合を計算した図が以下になります。

黒く塗りぶされたところが元本部分で、棒の部分が利息になります。

なぜか色つかない…;;

1万円×12か月×35年=420万円が元金となり、年利4%の福利での運用だと900万円程になるということです。

ということから、私はワンルームマンションに月々マイナスで投資するよりもインデックスファンドに入れておいた方が無難と思うのですがいかがでしょうか?→インデックスへの投資については過去の記事でも記載しています。

不動産投資をするには

では一般の人には不動産投資は縁がないのかというとそうではありません。

先ずオススメとしては楽待健美家などの収益物件の不動産サイトを見てみてなんとなくの相場を知っておくといいと思います。また、表面利回りは家賃から計算されるのでその家賃が適正なのかはSUMMOなどのサイトで確認してみてもいいと思います。

特に楽待には簡易的なシュミレーションもあるので、試してみると面白いかもしれません。以下にワンルームマンションで利益を確保するのを難しいことがなんとなく分かるかと思います。

続いてそれでもやってみたいと思ったらどうするかですが本を読みましょう。

数千万円の投資をしようとしてるのですから書籍代をケチるのナンセンスかと思います。

不動産に関連する書籍を数十冊程度買えば大枠は見えてくると思います。

本を買う際は、なるべく不動産投資を実際にされている方が執筆してる本を選んだ方がいいと思いますので、著者の経歴も確認してみてください。

一先ず、個人的にオススメな一冊を張っておきます。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書―投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え

また、少しは興味あるけど本買う程のお金をかけたくないと言う方はAmazonのKindle Unlimitedなどは月々低額の980円にもかからずに不動産関連の本も大量にあるので、ご利用されてみてはいかがでしょうか。30日以内に解約すれば無料で済みますし。

「活字が苦手だ!一文字たりとも読みたくない」って人は不動産関連のセミナーに参加したり大家会といったコミュニティに参加してみるのもいいと思います。

ただし、無料の不動産セミナーだと販売してる側でメリットばかり強調してくると思うので有料の投資家セミナーなどへの参加をオススメします。

それと今では、YouTubeでも不動産関連の動画も多くアップされているので参考になると思います。

不動産投資への個人的な考え

「不動産を購入して家賃収入でサラリーマンとはおさらばだ!」

というのが理想と多くの人は思うかもしれませんね。事実私もそうでした。

ですが、サラリーマンに長くいることで銀行からも信頼され、融資が受けやすい属性になります。

なので、不動産投資をしていてもサラリーマンであり続けることも不動産投資をする上で有利に運ぶことができます。

また、一般の人がいきなり一発当てて即リタイアみたいな収益物件に出会えるようなことはゼロとまでは言いませんが現実的ではない様に思います。

まして、空室リスクもあるのでセーフティの確保の意味でもサラリーマンは継続しておくと精神的にもいいかもしれません。

中古のワンルームマンションや築浅中古のアパートあたりが初心者の一歩目としてはいいかもしれません。そのときは不動産の過去実績を示すレントロールは必ず見てくださいね。

先ずは小さく月々のお小遣いになりそうな物件を見つけて、そのお金で債券などの安全投資、余裕があればインデックスファンドへの投資が個人的な現状での解となります。

ですが、設備の故障、賃借人の夜逃げなど急な資金が発生することもあるので一定額は確保しておくを前提とすることをオススメします。

以上、少しでも不動産投資へ興味を持って頂けたら先ずは書店へGOです!!

私もいずれは不動産投資だけで食べていきたいものです(笑)

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この記事を書いた人

1988年生まれ。調剤薬局の薬局長、配送業を開業してフリーランスでも活動中。
趣味:資産運用
色んな知識、知識考え方に触れるのが好きで日々世界ニュースや、本を読んだりするのが好きです。
保有資格:認定研修薬剤師、FP2級、宅建、第2種電気工事士など

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